财税2010121号文件解读：残疾人就业安置与城镇土地使用税

财税2010121号文件内容为安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策相关内容，自文件公布引起广泛讨论，也出现了一些不是很恰当的理解，本文从原文本意出发，结合税务总局、专业人员，从业人员网友等的关键详细解读关于财税[2010]121号。

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税[2010]121号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、青海、宁夏省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

修改以前国税发的规定，由财税号文修改符合立法规定。

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从业人员观点>>>>>

关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税的问题，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免征收城镇土地使用税。后来，民政部门不再直接举办福利工厂，但随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题在财税[2010]121号中重新进行了明确。也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条：(1)一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%);(2)实际安置残疾人人数高于10人(含10人)。

此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。如果按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。

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从业人员观点>>>>>>

A公司一房产，从1月1日到12月31日给B公司使用，其中前4个月为免租期间，后8个月每个月租金为1.5万。

——其实，在不存在关联关系的情况下，企业之间不会存在什么真正的免租期，所谓的免租期只是一个促销经营手段而已，就如875号文中买一赠一销售商品一样，按照公允 价值进行分摊收入即可。如该例子，本身即是租赁一年，租金为12万，每个月租金1万的事。——在缴纳营业税的时候，肯定是按照12万来缴纳，也不会按照16万来纳税。

其实该合同可以改成：租赁12个月，每月租金1万，收款时间约定从第五个月开始收款，每月收取1.5万。

我们可以看到，相同的经营实质，按照121号文件，房产税的纳税是不同的!本身就是一种收款时间的约定，不过是租赁前4个月不收款、从第5个月收款而已(被描述成免租期，无非就是促销的噱头而已)，竟然按照房产原值多缴纳了4个月的房产税。

无可否认，可能规定免租期不按照原值缴纳房产税可能会产生一些漏洞，但是这种漏洞很容易的可以用其他方式的规定来弥补，为何一棒子打死这种经营手段?

这个不是新规定，以前就有，但是各地理解不一，执行也不一。这次明确提出来。这个规定并不是无理的规定，依据《合同法》精神来的，也符合房产税的基本精神——只要用于商业目的就应该征收房产税(打击囤积炒作不是以前房产税的目的)，也就是说纳税人只能在从价和从种之间选择其一个方式缴纳。

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从业人员观点>>>>>>

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”此处注意“无租使用”和“免收租金”是不一样的概念。一般来讲“无租使用”视为出借，而非租赁交易行为。“免收租金”则存在发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。

为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞，财税[2010]121号明确，出租房产免收租金期间计税依据为房产原值，并由产权所有人缴纳。

此条规定符合房产税的基本精神——只要用于商业目的就应该征收房产税，也就是说纳税人只能在从价和从租之间选择其中一个方式缴纳。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

延伸阅读：财税[2010]121号中的宗地容积率指的是什么?

从业人员点评>>>>

“无论会计上如何核算”这个至少重复了三次了，但是仍然有人在拿这个做文章，显然是在火中取栗。有人说是修改调整财税152号文的，财税152号文是说的房屋附属设施计入的房产税问题，并没有涉及地价问题，两者规范的目的和范围都不同——怎么相干。

“宗地容积率低于0.5的”这个表述显然建筑术语，其解决了未开发或者临时建筑缴纳高额房产税不合理的问题，也解决租用土地建房经营的缴纳高额房产税不合理的问题。这条不比较人性化的，是优惠政策，按理说你闲置土地或者浪费土地资源税收应该给予惩罚性规定的，但是，本法规没有——说明了未来可能出台的新房产税并不是凶神恶煞，因此期望依靠新房产税解决房件高的问题是不现实的。

本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

“此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”——意在统一政策，统一规范谁呢?后面有“各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，及时上报财政部和国家税务总局”——当然是规范各地税务机关的政策了——所谓的“上报财政部和国家税务总局”——中的“国家税务总局”是个陪衬，主要是财政部监督管理了，因此有“抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。”如果是财政部错了会有这么理直气壮——所以到底是在修正谁?是谁是乱修改政策?就很清楚了——即财政部在这个问题上无论是会计规定和税收规定都是一致的没有差异(解释见俺以前发的帖子)，是某些部门和专家理解歪了。

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从业人员点评>>>>

财税[2008]152号第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。但对地价问题并未明确。同时，适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的将地价计入房产原值，有的则不计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。

财税[2010]121号明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这样“房地一致”的原则，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地。

考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况给予了一定照顾：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 这条比较人性化，是优惠政策。容积率是反映土地使用强度的指标。容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。

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