房地产开发企业"拆一还一"的税务处理

房地产开发企业"拆一还一"的税务处理

房地产企业“拆一还一”的涉税处理一直是困扰广大财务人员的问题，尤其营改增后相关文件令财务人员眼花缭乱，为此会计实操作为财税人员知识共享平台，针对房地产企业“拆一还一”业务的常见问题进行梳理并做出解答，希望对您有所帮助。

房地产企业的的“拆一还一”业务主要涉及到增值税、土地增值税、企业所得税问题。整体上看无论是那个税种均要视同销售，但计税价格的确定有区别。

但是目前对于增值税的处理总局上没有文件明确，对于土地增值税和企业所得税都有相应的规定。具体税种处理请见下文：

1、增值税：营改增后，对房企“拆一还一”模式下视同销售的计税价格尚未有总局层面的文件，那么计税价格是平移营业税政策按成本价为计税价额呢？还是按照安置协议价格呢？还是按照市场公允价格呢？如果选择按照成本价或安置协议价格，税局是否可以以价格明显偏低为由进行调整？如何应对？

关于计税价格，因为总局没有文件，各地规定很有差异，建议及时与当地主管局沟通，以免产生争议。但是，我们认为，在通常情况下，房地产企业拆迁补偿实行房屋产权调换方式，不属于视同销售，也不属于价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的行为，无论是收入还是拆迁补偿费财税处理是一致的，无须纳税调整。

2、企业所得税：

根据国税发[2009]31号：第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

拆一还一，属于典型的非货币交易，属于所得税法中的视同销售，销售价款按市场价确认，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入的实现。关于计税成本的确定，房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

3、土地增值税

根据国税发[2009]91号文件第19条规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

根据国税函〔2010〕220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入。

以上规定和所得税的规定一致，应以市场价确认收入。同时，确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

房地产开发企业拆迁补偿费用如何扣除?

营改增以后，补偿的房屋能否作为拆迁补偿费可从销售额中扣除？文件依据是什么？如何判定合法凭证？

1、补偿的房屋可以作为拆迁补偿费可从销售额中扣除。

2、文件依据

（1）《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条规定，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。

（2）财税〔2016〕140号文件第七条和第八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

3、注意事项

对于合法有效凭证判定问题，原则上按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）款第11项的规定来判定。

财税〔2016〕140号文件发布后，合法有效凭证中增加了财税〔2016〕36号附件2规定的“国家税务总局规定的其他凭证”，即纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。因此，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，提供上述拆迁补偿费用材料能够证明拆迁补偿费用真实性的，也可以作为合法有效凭证进行差额扣除。

房地产开发企业"拆一还一"的税务处理，一直是困扰广大财务人员的问题，尤其营改增后相关文件令财务人员眼花缭乱，会计实操作为财税人员知识共享平台，通过上文针对房地产企业“拆一还一”业务的常见问题进行梳理并做出解答，希望对您有所帮助。