房产交易会涉及哪些税收风险？

自然人纳税人一般纳税意识较为薄弱，也存在侥幸心理，在自身利益驱动、不良房产中介的蛊惑及利益链的诱惑下，很容易铤而走险做出与税法相违背的举动，给税务机关及税务人员执法防线造成很大的压力。

近几年来，各地频发二手房交易税收违法案件，部分一线税务干部也经受不住诱惑掉进权利的漩涡不能自拔，令人触目惊心。2016年国家局、省局先后下发了《关于进一步做好房地产交易税收服务和管理工作的通知》，青岛市局也于9月份下发《房地产交易税收服务及管理措施落实情况督导工作方案》，三级税务机关轮番对房地产交易税收管理情况进行督导，说明房产交易税收执法风险已引起高度重视。笔者根据日常征管经验及借鉴部分案件实例，列举一些房产交易过程中易出现的税收执法风险点并提出应对策略，仅供参考。

一、房产交易过程中易出现的税收执法风险点

（一）有关部门信息不对称、不规范，造成税款流失风险

纳税人在房屋交易享受税收优惠时，需提供由房产部门出具的“不动产登记信息查询结果证明”，经税务机关判定符合条件后可享受契税或个人所得税等税收优惠。“不动产登记信息查询结果证明”后附相关的证明材料复印件，由税务机关进行复核，但在实际工作中存在税款流失和执法风险。主要体现在：。

１、目前青岛市房产部门的信息网络只是全青岛市联网，尚未实现全省联网、全国联网。而根据国税发〔2007〕33号《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》文件规定，五年以上唯一住房免征个人所得税的查询范围为全省，当前查询结果并不能真正反映家庭是否在全省拥有的是唯一住房，虽然我们要求纳税人提供《家庭住房实有套数诚信保证书》，但是由于整个社会大环境个人征信系统的不完善，后续管理不到位，仍会致使一些本不应享受优惠的纳税人享受了优惠，造成了国家的税款流失及税负的不公平。

2、与民政、公安部门的信息交换程度不够。２０１５年８月２７日，民政部发布了《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，自通知之日起，民政部门不再为购房人开具单身证明、无再婚证明。税务部门对纳税人的婚姻状况将主要通过结婚证、离婚证和户口本进行判定。但由于户口本上的信息更新时间较慢，极易发生户口本上所记载的信息与实际情况不一致的情形。例如一纳税人只提供1998年的离婚证明，户口本婚姻状况也为离异。2015年9月办理房产交易过户，因无法取得单身证明，1998年至2015年9月的婚姻状况无从知晓，按照规定只需查询其本人的不动产登记信息情况，从而可能导致实际工作中查询家庭不动产登记信息情况不准确，造成税款流失。

3、纳税人提供的证明材料难以辨别真伪。一是伪造卖房人未婚、离婚、丧偶等证明，便可只查询其本人的房产情况，隐匿其他家庭成员名下的房产，使查询结果“变身”家庭唯一一套房产；二是伪造一张房产部门出具的“不动产登记信息查询结果证明”，将查询结果“变为”唯一住房，从而达到不用缴纳个人所得税或减免契税的目的。纳税人提供的原件材料足以以假乱真，审核人员仅从形式上审核很难发现疑点。

（二）二手房交易价格存在偏低的现象，造成税款流失风险

1、二手房交易中存在利用“阴阳合同”规避税费现象。目前，二手房交易按照上手价格、合同价格、最低限价“孰高”原则来判定本次计税价格。为了达成促进交易和少缴税费的目的，房产中介与税务人员、纳税人串通，从税务部门获取最低限价信息，人为做低房屋价格，以虚假合同进行申报纳税，申报纳税价格与实际成交价相差甚远，造成国家税收损失。

2、二手房最低限价查询系统与二手房征税系统尚未有效对接，存在人为修改最低限价的风险。

目前，受权限限制，查询最低限价的系统需单独在一台机器上运行，与以前的二手征税软件及目前的金三软件未能有效对接，受理人员需先在本台机器上查询出最低限价，然后再在自己的操作台上录入最低限价金额，录入环节有可能存在失误或人为修改限价的风险，造成税款流失。

（三）高风险税收业务如减免税、差额纳税等环节易出现审核不到位情形，造成税款流失风险

1、对房屋过户“五年”时限，需人为判断，程序不能自动控制，软件监控税收风险的功能较弱。

确定房产满五年的条件：起点为房产证填开日期和契税税票开具时间“孰先”原则，终点：存量房出售为网签合同时间，法院裁决为判决书或裁定书下达时间。

（1）房屋是否满五年决定个税是否能够减免，是税收审核的关键点，但目前是由受理人员根据相关资料自行判断并录入相关数据，程序中没有对五年时限实现自动取数并计算比较的的功能，存在人为修改房屋时限、造成少缴税款的风险。

（2）纳税人提供“假”税票，难以辨别真伪。由于目前房产证信息已经实现全面联网，不易伪造、变造。为达到减免税的目的，不良中介往往通过伪造契税税票复印件，或直接伪造原购入时的契税税票，编造开票时间，人为使购入时间超过五年，如果税务人员审核环节不深入细致，或只看复印件、不看原件，纳税人很容易达到故意骗取个人所得税税收优惠的目的。

2、在差额纳税环节，伪造假发票、假合同，加大扣除额，以达到少缴税的目的。

差额纳税，目前一般适用于非住宅业务的营业税、个人所得税、土地增值税的计算缴纳。扣除原值的大小决定着缴纳税款的多少，扣除原值的凭证一般为房屋原值发票、各项费用明细表等、合同等等。非住宅交易一般税额较大，纳税人为了达到少缴税的目的，往往铤而走险，伪造各类税前扣除凭证及购入价格，加大税前扣除金额；而在目前二手房征税系统中，购入金额也可人为修改，如果税务人员审核环节责任心缺失、审核不到位，很容易使纳税人以伪造的凭证进行税前扣除，以达到少缴税的目的。

3、拆迁补偿协议契税抵免风险。

政策性回迁安置房屋，按照规定可减免全部或部分契税，税务机关要求纳税人提供拆迁补偿协议原件及复印件等资料进行备案管理。在实际工作中，经常出现：（1）拆迁协议出具不规范的现象，部分拆迁协议中没有注明编号、房屋地址，合法性、真实性难以确认。如果不及与相关部门沟通确认，可能会出现以虚假协议抵免税款的情况。（2）纳税人拆迁后购买多套房屋，如果减免税后续管理不到位，有可能出现一张拆迁协议多次抵免契税的情况，造成税款流失。

4、人为修改房屋交易类型，逃避卖方税费。

目前青岛市房产交易中心已经实现与税务部门实时联网，交易中心前台受理的各项资料都需扫描成电子件并归类交易类型实时传递给税务机关。房产交易中心传递过来的电子资料信息及交易类型对税务机关计算税款起到至关重要的作用。有些不良中介可能会勾结交易中心受理人员，从源头违规操作，规避税费。

（1）将二手房伪装成一手房，逃避卖方税费。

一手房只需缴纳买方契税，而二手房交易除买方缴纳契税外，卖方需缴纳增值税、个税、土地增值税等各项税费。按照业内惯例，一般由买方负担卖方的税负，买方税收负担较重。为规避卖方税款，不法中介勾结房产交易中受理人员，由其将传递给税务机关的交易类型信息人为修改为新建商品房转移登记或伪造商品房合同等信息，而税务人员在审核时如果工作量较大，看到交易类型为新建商品房，有时会忽略电子信息内容，直接以新建商品房计算税款；也可能会出现人为因素，直接以新建商品房计算税款，逃避卖方税费。

（2）伪造法院判决文书，逃避卖方税费。

按照青地税函「2013」130号《青岛市地方税务局关于特殊情形房地产权属转移登记涉税问题的通知》和「2015」年17号《青岛市地方税务局关于特殊情形房地产权属转移登记涉税问题的补充通知》文件规定，法院裁决取得房产，买方缴纳契税后可先行过户，卖方税款按照征管法规定依法追缴。为规避卖方税款，不法中介可能会勾结房产交易中受理人员，由其将传递给税务机关的交易类型信息人为修改为法院裁决，并且伪造法院强制过户判决文书并填写真实的买方信息传递该税务机关。而税务人员如果责任心不强，审核流于形式、则会致使纳税人按虚假的“法院裁决”申报缴纳契税，逃避卖方应缴纳的其他各项税费。

二、风险防控措施建议

根据以上可能出现的风险点，在对内强化制度建设、完善流程和加强风险防控，对外强化信息共享和业务整合等方面，提出以下防控建议：

（一）加强人员管理，明确岗责要求。

1、充实窗口工作人员。增配在职干部，进一步加强房产交易中心在编干部力量。

2、明确岗位职责要求。明确房产交易中心涉税管理各岗位工作职责和要求，受理、复核分开，分别由不同人员负责，强化审核与监督。外聘人员不得从事复核工作，确保岗位之间权限制约执行到位。

3、建立定期轮岗制度。定期对受理人员、复核人员进行岗位轮换调整。

（二）加强流程控制，健全管理规范。

1、优化完善二手房征税软件。目前，二手房征税依托金三程序运行，只能进行受理，没有复审功能；功能选项取数不准确、可随意修改；不能按案卷号查询，只能按身份证号分别查询等等，应采取各项措施进一步优化完善二手房征税软件，达到软件制约风险的目的。

2、完善核查流程。

（1）对需要审验原件、留存复印件的审核事项，应该实行两人审查制度，复核岗应为正式干部。对原件、复印件的一致性进行比对，对原件真伪有疑义的，应及时与征管信息、第三方信息比对，或提报相关部门核实。

（2）对高风险税收业务，如个人所得税减免、契税减免、拆迁安置抵免、非住宅业务计税、法院裁决等，应该实行初审、复审两级审核制度，初审、复审岗应该具有税收执法资格。如遇复杂事项，必要时应延长办结时限。

（3）对纳税人申请持司法文书办理买方契税纳税申报手续的，可通过法院审判信息网或中国裁判文书网等相关网站进行查询，核实真伪，对可查询到的文书将查询结果打印，与税务档案一并存档。如通过以上网站均无法查询真伪，则需向文书出具法院发函协查，杜绝持虚假司法文书单方纳税，逃避卖方税费情形的发生。

3、完善档案管理制度。设立档案专职管理人员，进行专门培训。要求熟知档案管理各项规章制度，严格按照档案管理要求和标准装订、统一存放征管档案，并进行同期电子资料的采集归档。确保入库档案完整无误，能随时满足监管人员调取纸质档案的需求。

4、建立事后监督管理机制。每年组织税收执法检查，定期开展涉税档案资料的审计，及时发现征收管理环节存在的问题，将隐患和苗头消灭在萌芽状态，降低房地产交易的税收风险。

（三）加强部门合作、强化信息共享

1、利用大数据、云计算等现代技术和金税三期推广上线的契机，加强信息共享平台的建设，打通税务、工商、财政、民政、公安、国土等各部门的“信息孤岛”，并把纳税人的纳税行为作为重要一项纳入社会信用体系建设。

2、加强同国土房管部门、财政等部门的联系，适当缩短调整周期，根据二手房区域市场价格及时调整最低计税价格，压缩“阴阳合同”的操作空间。

3、协调各方，充分利用协税护税协议，拓宽与房产交易中心的信息共享的深度和广度。

（1）适当放开查询纳税人家庭住房情况的权限。税务机关对其出具的“不动产登记信息查询结果证明”可进行复核。

（2）与房产交易中心建立各类证明内部传递制度，纳税人不需经手纸质证明，杜绝证明造假情况。

（3）从房产交易中心获取网签信息，查询增量房网签信息，验证商品房合同的真实性；（4）放开其他可以使税务机关全面查询与征税有关的房产信息的权限。

（四）加大二手房交易违法案件惩治及宣传力度

（1）对签订《家庭住房实有套数诚信保证书》的纳税人，后期发现其有弄虚作假，偷逃税款的行为，除追征其应缴未缴的税款、滞纳金，在其社会信用体系中公开偷税信息，还应依法追究其刑事责任。

（2）对于在工作中发现有违规违纪行为的中介，联合相关职能部门，强化惩戒措施，对于中介经纪人可以采取禁止再入经纪人行业，对于经纪公司可以停止其网签、进行罚款等，倒逼经纪公司对经纪人做出更具体更规范的管理。

（3）对内以典型案例作为警示教育材料，深入剖析案件发生的原因，深入查找工作机制和个人思想意识上存在的问题，对外以案例分析、以案说法等形式通过报纸、期刊、电视等媒介进行广泛宣传。