营改增后，“转让房地产有关的税金”具体包括哪一些？

地方教育附加也可视同税金，“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。建议房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。同时修改相关土地增值税纳税申报表格。

营改增前的规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

根据上述规定，营改增前，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，房地产开发企业不包括印花税，非房地产开发企业包括印花税。

营改增后的规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

（三）关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

根据上述规定，营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。

政策建议

（一）允许扣除地方教育附加

《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）第一条规定，统一开征地方教育附加。尚未开征地方教育附加的省份，省级财政部门应按照《教育法》的规定，根据本地区实际情况尽快研究制定开征地方教育附加的方案，报省级人民政府同意后，由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。第二条规定，统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。

《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）第三条第二款规定：全面开征地方教育附加。各省（区、市）人民政府应根据《中华人民共和国教育法》的相关规定和《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）的要求，全面开征地方教育附加。地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。

根据上述规定，2011年我国全面开征地方教育附加。建议：地方教育附加也可视同税金，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。

（二）允许扣除印花税

《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。……本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。

根据上述规定，营改增前列入“管理费用”科目的相关税费，营改增后全部列入“税金及附加”科目。不论是房地产开发企业，还是非房地产开发企业，转让房地产交纳的印花税，营改增后不再列入“管理费用”，而是列入“税金及附加”。建议在计算土地增值税时，房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。

同时修改相关土地增值税纳税申报表格，“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。