印花税：贯穿房地产企业全流程的税种

众所周知,房地产企业是税负最高的行业之一,其从拿地到销售、清算,涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税及其他附加税费等等.今天我们主要针对房地产企业涉及到的印花税做简要分析.

首先,我们需要明确:印花税是合同税,但并不是签订所有的合同都要缴纳印花税,印花税采用正列举的方式,只有发生印花税税目范围之内的业务才需要缴纳印花税.那么,针对房地产企业,哪些业务需要缴纳印花税呢?

一、产权转移书据

1、企业取得土地使用权后,要依"产权转移书据"税目,按0.05%的税率缴纳印花税,其计税依据为土地使用权出让合同上注明的合同价款.

依据:《印花税税目税率表》产权转移书据:包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据

2、企业销售商品房,也适用"产权转移书据"税目,按0.05%的税率缴纳印花税,而不适用0.03%的"购销合同"税目.

依据:《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第四条:对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税.

但是在实际售房过程中,开发商与业主已经签订购房合同,在交房之前又发生退房,那未执行的合同还需要缴纳印花税吗?需要缴纳印花税,不管合同是否履行!

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字[1988]25号)第七条:依照印花税暂行条例规定,合同签订时即应贴花,履行完税手续.因此,不论合同是否兑现或能否按期兑现,都一律按照规定贴花.

另外,因房地产企业不能按期交付工程款,经常会发生"以房抵工程款"的业务,此时视同销售房产,适用"产权转移书据"税目,缴纳印花税.

再者,涉及到棚户区改造的安置住户的销售,免征印花税.

依据:《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第一条:对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征.

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税.

因此,房地产企业在拿地阶段、售房阶段,都会涉及到"产权转移书据"的印花税,企业要按0.05%缴纳印花税.

二、借款合同

房地产企业最重要的就是资金流的运转,所以快速融通资金成为房地产企业永恒的主题.房地产企业最典型的融资方式是借款,但并不是所有的借款合同都要缴纳印花税.

依据:《印花税税目税率表》借款合同的范围:银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,税率为0.005%.

另外:如果涉及到抵押贷款问题,因借款方无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方,要按"产权转移书据"缴纳印花税.

依据:国税地字[1988]30号第三条:借款方以财产作抵押,与贷款方签订的抵押借款合同,属于资金信贷业务,信贷双方应按"借款合同"计税贴花.因借款方无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方,应就双方书立的产权转移书据,按"产权转移书据"计税贴花.

因此,企业向银行及其他金融组织借款,要按0.005%缴纳印花税;企业向个人及其他非金融机构的借款,不适用印花税"借款合同"的税目,不需要缴纳印花税.

三、加工承揽合同

房地产企业的广告支出占"营销费用"的绝大部分,广告支出要按"加工承揽合同"税目缴纳0.05%的印花税.另外,房地产企业的测绘费也适用"加工承揽合同"税目,应依0.05%缴纳印花税.

依据:《印花税税目税率表》加工承揽合同范围:包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告 、测绘、测试等合同,税率0.05%.

需要注意的是:"加工承揽合同"税目的范围包括"修理",但是企业日常发生的到4S店、汽车修理厂的零星修理业务是不需要缴纳印花税的.

依据:《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字[1988]25号)第二条:对商店、门市部的零星加工修理业务开具的修理单,不贴印花.

四、购销合同

企业采购货物,适用"购销合同"税目,要依0.03%缴纳印花税中.

依据:《印花税税目税率表》购销合同:包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同.

五、建设工程勘察设计合同/建筑安装工程承包合同

房地产企业发生的勘察、设计适用"建设工程勘察设计合同"税目,按0.05%缴纳印花税,主体工程建安合同适用"建筑安装工程承包合同"税目,按0.03%缴纳印花税.

在施工过程中必然伴随着企业的监理,提醒纳纳税人:监理合同不在印花税税目范围之内,不需要缴纳印花税.

在实务中,有很多合同在签订时,并未注明合同金额,该如何贴花?可在签订时先按定额5元贴花,以后结算时在按实际金额计税,补贴印花.(国税地字[1988]25号)

六、财产保险合同/财产租赁合同

1、 房地产企业为财产购买的保险,适用"财产保险合同"税目,按保险费金额的1‰缴纳印花税.

2、房地产企业自留物业用于出租的,适用"财产租赁合同"税目,按租赁金额的1‰缴纳印花税.

依据:《印花税税目税率表》财产保险合同:包括财产、责任、保证、信用等保险合同;财产租赁合同:包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等.

七、营业账簿

记载资金的账簿,按实收资本和资本公积合计金额0.5‰贴花,其他账簿按件贴花5元.提醒纳税人:股东认缴但并未实际缴纳的注册资本,其计税依据并没有增加,所以不需要缴纳印花税.

八、权利、许可证照

房地产企业的房屋产权证、工商营业执照、土地使用证适用"权利、许可证照"税目,按件贴花五元.

实行"五证合一"后,新更换的营业执照,应按规定贴花.

依据:《税目税率表》权利、许可证照范围:包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证.

国税地字[1989]113号第五条:对因各种原因更换营业执照正本的,均视为新领营业执照正本,应按法规纳税.

《印花税暂行条例》中的《税目税率表》一共有13个印花税税目,房地产企业在一般情况下,会涉及到以上10个税目,建议房地产企业根据合同建立印花税台账,根据税目分类登记台账,以便完整系统的反应企业缴纳印花税的全貌.

注意:房地产企业一般都会发生以下几种看似应该缴纳印花税,但实际上不需要缴纳印花税的业务,都有哪些呢?

1、技术咨询合同

一般的地产企业都会与中介机构如律师事务所、税务师事务所签订法律顾问、税务咨询顾问合同,此类合同需要按"技术合同"缴纳印花税吗?

不需要!虽然"技术合同"属于印花税的税目,但技术合同的范围只是技术开发、转让、咨询、服务等合同.这里的"咨询"、"服务"有其特定的含义.

依据:【1989】国税地字第34号:"技术咨询合同"是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同.有关项目包括:(1)有关科学技术与经济、社会协调发展的软科学研究项目;(2)促进科技进步和管理现代化,提高经济效益和社会效益的技术项目;(3)其他专业项目.对属于这些内容的合同,均应按照"技术合同"税目的规定计税贴花. 至于一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询,其所立合同不予贴花.

2、培训合同需要缴纳印花税吗?

国家的税制改革不断变化,为了适应国家的新政变化,企业的财税人员和管理层经常参加中介机构举办的各类税收政策的培训,那么培训合同需要缴纳印花税吗?不需要!

技术培训合同虽然是"技术合同"税目的征税范围,但并不是所有的培训合同都要缴纳印花税.

依据:【1989】国税地字第34号:技术培训合同是当事人一方委托另一方对指定的专业技术人员进行特定项目的技术指导和专业训练所订立的技术合同.对各种职业培训、文化学习、职工业余教育等订立的合同,不属于技术培训合同,不贴印花.

3、代理合同

房地产企业与房产营销代理公司签订的代理合同是否需要缴纳印花税呢?不需要!

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》国税发[1991]155号第十四条:代理单位与委托单位签订的代理合同,是否属于应税凭证?

在代理业务中,代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同,凡仅明确代理事项、权限和责任的,不属于应税凭证,不贴印花.

总之,签订合同是否需要缴纳印花税,要严格按照印花税《税目税率表》规定的范围来确定,属于印花税税目范围内的业务,缴纳印花税;反之,不需要缴纳印花税.