房地产业营改增的区分情形分析
今天会计学习资料网小编给各位财务会计朋友带来的是有关：房地产业营改增的区分情形分析的财会基础知识，这篇房地产业营改增的区分情形分析会计实务操作教程为您讲解了在账务处理中房地产业营改增的区分情形分析的相关财会处理技巧。
房地产业营改增的区分情形分析国家税务总局以公告形式连续发布了多个文件，针对纳税人进行不动产转让或经营租赁、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等具体问题进行了明确，房地产业完全可以实现“税负只减不增”的目标。但由于房地产业在征收营业税时区分了不同情形，不同情形在进行营改增转换时，对应着不同做法，对此需要逐类分析，分而治之。
现有营业税在房地产业征收上有三种情形：一是除个人销售住房外，纳税人销售或转让其购置或抵债所得的不动产，以“其取得的全部价款和价外费用减去不动产的购置原价或抵债时该项不动产作价后的余额”为计税营业额，即差额征税。二是个人销售住房，从2016年2月22日起，将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税；购买不足2年的，全额征税。三是纳税人销售自行开发的不动产，全额征税。由此看来，不同纳税人在房地产业的营业税税负并不相同，营改增后纳税人的税负变动情况也不一而足，现举例说明。
例1：某贸易公司2016年6月以500万元销售当年5月以400万元购入的房产，支付中介费用10万元，均取得增值税专用发票，如征营业税，税额=（500-400）×5%=5万元。如征增值税，销项税额=500×11%÷（1+11%）=49.5万元，因现在“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”，则可抵扣进项税额=（400+10）×11%÷（1+11%）=40.6万元，则应纳增值税额=49.5-40.6=8.9万元，高于原征收的营业税。由于此类行为原即实行差额征税，且营业税税率低于增值税，营改增后，建议实行专项税收优惠。
例2：营改增后个人住房销售将新增两大问题。一是现行营业税优惠政策的处理，建议移植，即对购买满2年及以上的个人住房转让免征增值税。二是保持征税范围税负只减不增。假设房产售价为X，房产原购价为Y，在不考虑中介费用等情况下，要使营改增后税负相等，则X×5%=X×11%÷（1+11%）- Y×11%÷（1+11%），Y=0.495X。即，只要Y高于0.495X，就能达到税负只减不增的目标，鉴于房产在2年内增值难以如此快速，保持税负只减不增较易实现。
例3：对于房地产开发企业，营改增后关键是进项税额的确定。一是进项税额的计算。全行业营改增后，房地产开发过程中涉及的所有成本，包括原材料、劳务和固定资产等，尤其是开发过程中大量涉及的金融成本是否均能抵扣。 二是抵扣票据。按照现行税法，进项税额抵扣须凭增值税专用发票，而劳务类项目原均使用地税监制普通发票，且这些劳务成本占大头。因此，建议对此类行为的税负实行定目标统算，以降低税负。
上述内容是会计学习网为财会朋友整理归纳的房地产业营改增的区分情形分析的相关会计做账流程，广大会计朋友如果在学习房地产业营改增的区分情形分析的会计实务操作中有任何问题可以进入会计学习网财税交流社群。
相关文章
边际税负的形式有几种
从企业的角度来看，边际税负主要有三种形式，分别是保本销售量价格增量边际税负、保本业务增量边际税负和亏损状况业务量增量收入边际税负，具体如下：保本销售量价格增量边际税负保本销售量价格增量边际税负是指当企业处于保本销售量状态时，假设在销售数量不...
2023-01-16 11:18:25边际税负保本业务增量保本销售量价格增量
个税专项附加扣除申请流程！附详细流程图！
个税专项附加扣除申请流程主要有五个步骤，分别是登录个人所得税APP；选择扣除年度；填写扣除信息；设置扣除比例；选择申报方式，具体步骤如下：登录个人所得税APP纳税人登录手机个人所得税APP后，可通过“首页——常用业务——专项附加扣除填报”或...
2023-01-16 11:18:23专项附加扣除个人所得税申请流程
修船企业成本管理方法如何考量？
据相关数据显示，全国前20家规模以上修船厂2011年共完成产值152.90亿元，同比仅增长0.3%，实现销售收入137.23亿元，同比下降2.5%。在经济低迷、市场极度疲弱的背景下，修船价格低、原材料及人工成本高居不下、行业产能严重过剩及人...
2023-01-16 11:18:22固定资产投资固定资产资本市场转账支票的概念及结算程序
一、转账支票的概念转账支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据；在银行开立存款账户的单位和个人客户，用于同城交易的各种款项，均可签发转账支票，委托开户银行办理付款手续。转账支票只能用于...
2023-01-16 11:18:22
对于小企业的成本管理，可借鉴的方法有哪些？
第一、实行全员成本管理。不论是企业主管、生产或财务负责人，还是全体员工都应树立成本意识。要进行全员成本管理教育，使大家明了企业成本管理与本职工作的关系，把员工的个人利益与填报原始数据联系起来，奖优罚劣，进而造成人人关心成本管理，个个献计献策...
2023-01-16 11:18:22现金流的重要体现是什么？
现金流的重要体现现金流对于企业，就像血脉对于人体，只有血液充足且流动顺畅人体才会健康，良性现金流可以使企业健康成长。企业若没有充足的现金就无法运转，更可能危机企业生存。中小企业管理现金流的奇思妙想现代广义的现金流管理内容，包括现金预算管理、...
2023-01-16 11:18:22固定资产
房地产成本管理是什么？
【成本估算】它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。资源单价：就是项目开发所需各种资源...
2023-01-16 11:18:22呆账如何判断？有哪些判断标准？
【呆账的判定标准有哪些】呆账是指已过偿付期限，经催讨尚不能收回，长期处于呆滞状态，有可能成为坏账的应收款项。呆账是未能及时进行清账的结果，又指因对方不还而收不回来的财物。判定为呆账的标准有哪些呢？请看如下所述。（1）借款人和担保人依法宣告破...
2023-01-16 11:18:22
政府拆迁房屋补偿款是否征收增值税
政府拆迁房屋补偿款是否征收增值税答:房屋拆迁补偿款不应该缴纳增值税.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税.因国家建设需要依法征用,收回的房地产,是指因城市实施规划,国家建设...
2023-01-16 11:18:21增值税税率固定资产
发表评论
取消回复